2021年的美国房地产市场有多火爆，想必大家都清楚，很多在美国中部工作生活的华人，过去一年以来都试图买自己的第一套房子，但是一直都没有成功，而且还不是在Texas那种很热门的市场。
有一个购房者圣诞节之前他给一套房子下offer，比卖家的价格多了7万美元，而且waive了所有的apprasial（银行估价）和inspection（房检）。就这样他还是没有拿到那套心仪的房子。
那么2022年美国房产市场会不会好一点呢？
很多Best英语新闻网的读者肯定也非常关心2022年的美国房地产市场，本站就总结了一些报告和专业的文章，看看房地产专家们和经济学家们，做的2022年美国房市的预测，提供给大家做参考。
首先咱们来看一个历史观察，很多报告都提到了，通常每10年就是一个房地产的周期，一般情况下来年的尾数落在123的话，房价是在低点，反之如果来年的尾数落在789则是高点，然后再走低，大致规律在过去40年里基本都符合，比如说90年末、10年代初的市场都显示出低点进场是一个非常好的时机，各个年代的末尾，比如97年、08年也都是出现了强劲的势头，然后就走低了。
但是从17、18、19年开始就变成了例外，这三年的市场应该已经是高点了。
那么房产周期被打破了吗？
经济学家们比较多的态度是倾向于周期规律是不会被打破的，而是被延迟了，为什么经济学家这么说呢？
第一个原因和房产不直接相关，是源于2018年川普前总统减税以后， C型公司的税从35%降到了21%，而且如果这些公司一次性回到美国，只需要付15.5%的企业所得税。
具体的例子就是说有一些公司把总部设在了美国之外，像爱尔兰，因为那边的企业税是12.5%，回到美国总部就要付35%，差了将近一倍了，公司都不傻，但是减税以后2019年美国公司在海外的钱有9800亿美元都回到了美国国内，这里面高科技公司的比例并不不低，这笔钱回流以后公司现金不能闲置，于是这些公司就去买自己的股票，造成了股票市场的膨胀，侧面撑住了房地产的市场。
第二个原因就是新冠疫情黑天鹅的事件，美国政府就一直在刺激经济印钞发钱利息降到了最低，fed直接躺平。然后大家都在家里上班，每天就看着自己家里这一亩三分地，租房的就想买房，有房的就琢磨换个大的，又变相推高了房地产市场，但是经济学家们仍然认为房地产的这种周期的大趋势是不会改变的，有高潮就会有低潮。房市回调只是这一次的周期肯定是被拉长了。
那么各大房产公司比如zillow redfin realtor.com都是怎么看的呢？
总体来说2022年美国房市会趋于平稳，房屋供需的不平衡会得到缓解，但是房价总体仍然是上涨的，不同公司给的预计都不一样，涨幅平均在3%~7%都有，整体涨幅，绝对不会像过去2021年的那么大。
不过美国市场很大，平均数不能完全说明问题，有一些热门地区的增长仍然会很强劲，比如说西雅图德州的奥斯顿，并且由于在售房屋的数量仍然会低于预测的买家数量，所以大部分地区仍然会存在买家竞争，仍然是卖方市场。
而且房产经济协会的调查显示，很多第一次购房者（first time homebuyer）在过去的2021年，他们没有竞争过投资者都被price out了，这就意味着他们给的价格不够高，买不到房子，那这些人买房的需求又是刚需，所以在今年仍然会留在市场中继续抢房子。
有人会疑惑 forbearance的房屋会陆续上市吗？
因为之前由于政府不让驱逐房客，所以很多的破产房拍卖房不能上市，就不用抱希望了。
根据Fannie Mae妹和Freddie Mac两房的统计，目前forbearance的房贷在不断减少，贷款人有很多其他的选择来降低每个月的还款，从而保证继续还贷，避免房子被拿去拍卖，不过就算拍卖房不会大批出现，新挂出来房子数量仍然会达到10年来的新高。
一方面是卖家预计利率上涨会影响到售卖价格，想早点就把房子挂出来变现。有一些卖家可能之前还在观望，现在都会有点担心房价是不是涨到头了，而开始挂房子出来。
另一方面就是新建房屋数量仍然在小幅增加，因为很多的建筑商开发商看到房市的火爆，去年都在加速的抢地开发住房，这些房子今年也都会逐步上市。
利率
再看利率，由于美联储已经明确表示会加息，所以利率的上涨基本已经是确认的趋势了，但是预测的涨幅大概是到2022年年底一共涨0.75%，也就是和去年相比，应该贷款的利率仍然不会破5%，大概率会稳定，在30年固定利率是4%，这其实基本就是疫情前的水平。
Redfin的专家们做了一个计算，利率如果涨到了3.6%，和去年的3%相比，按照全美房价中位数40多万来计算，大概每个月会增加100美元的房贷支出。其实这个利率不算高，因为几年前很多人第一套房子买下来的时候是4.75%的利率，所以现在利率虽然说是涨回来了，但是对于投资者来说算上通胀的话，利率并不会阻止购买房产的热情。
投资者更看重的是房屋的增值，今年房屋上涨会放缓，大家不会像去年那样哪的房子都去狂抢了，投资者会更谨慎的选择城市和区域，所以对于需要购买自住房的人来说，不管怎么样还是会多一些机会。
Redfin预测比较火的区域有Ohio的columbus， Indianapolis还有PA，也就是宾州的一些城市，但其实预测大家看看就好，因为每一家公司给出的预测地区都不一样，总体来看还是suburb就是城郊和郊区的城市会多一些，主要也是因为疫情导致大家的工作方式发生了改变。
目前有很多公司都仍然没有回到办公室的安排，很多大公司也都给出了永久在家上班的选项，所以像纽约这种以前人挤人的城市，还是会有一定程度上的人口净流出，相应的这种城市的房价涨幅肯定是不比从前了。
房租
最后咱们来看看租房价格，预计租房价格会上涨5%~10%不等，主要的逻辑有两方面，一是房主会想着趁加息之前变现后选择租租房，同时加息会把有买房意向的一部分人还是劝退，而选择继续租房。第二是逐渐恢复的劳动力市场，会促使更多的人想换到其他的城市工作，租房的需求整体会加大，所以预测投资者还是会有动力继续买房作为投资的。
公寓和联排
另外一个预测是说condo和townhouse，也就是公寓和联排房屋的市场会比独栋房屋要火，因为去年这两类房屋的价格涨幅很小，只是single family house的一半，所以从价格上来说，买房者更能负担得起，其实投资房起步买联排别墅也是有很多好处的。
总结
总而言之，各大机构的报告都认为房地产市场的增幅会放缓，但是仍然是在增长的，短时间内不会有下跌的迹象。即使加息，但是在现在这种高通胀的环境下，自住房的买家仍然是刚需。另外投资者还是会愿意购买房地产这种硬资产的。不过从投资的角度来说，今年开始对于具体的区域和具体的房屋的选择需要更谨慎，才能保证自己的投资回报。
